住建部再发声！落实认房不认贷、降低首套房首付比例
7月以来，有关国内房地产方面的政策利好及发声频出。据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。住房和城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。事实上，这是年内住建部再次就房地产首付等方面发声。就在今年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹亦表示，住房城乡建设工作千头万绪，和人民群众利益相关，要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。首先问题要找准，目标要瞄准，政策要用准，因城施策、精准施策，提振市场信心。彼时，倪虹就指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。而在今年7月，仅本周以来，国家就已就房地产方面作出两次表态。在7月24日，中共中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年上半年，我国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资44439亿元，下降7.3%。商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额56639亿元，增长3.7%。截至2023年6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。业界看法易居研究院研究总监严跃进：预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作“此次住建部政策对于各地房管局的指导性会非常强，预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此类政策，其对于市场交易的提振影响是积极和明显的”。易居研究院研究总监严跃进指出，此次住建部提及刺激购房市场的三项政策，涉及降首付和降房贷利率、换房减免税费、取消认房又认贷政策，涉及金融财税等领域，充分体现了相关部门落实中央政治局会议精神、调整优化购房相关政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。就具体政策而言，降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。而对于换房减免税费的政策，主要还是应理解为免个税的政策。对于落实“认房不用认贷”的政策表述，则有更大新意。从各地实际操作看，尤其以一线城市为例，在这个领域政策过紧，也导致二套房认购成本过高。这也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。严跃进分析指出，“认房不用认贷”政策的表述，对于一线城市影响是最大的，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。58安居客房产研究院院长张波：“认房不认贷”落地对一二线热点城市影响更明显58安居客房产研究院院长张波分析指出，这次住建部的表态，在政策的推进方向上给出了具体的指引方向，重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高对于“认房又认贷”的调整。结合此前政治局会议的表态来看，预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。张波表示，目前从三四线城市来看，无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调，这一政策信号对于此类城市的影响力度多体现在心态层面，而非实际操作层面。而一二线热点城市的首套房认定标准则更为重要，即“认房不认贷”的落地执行，一旦落地推行则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响则更为明显。所以对此类热点城市，核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。南都·湾财社记者 邱永芬
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